Les droits des locataires

[Invité]

[u]Les quittances de loyer

Lorsque la location d'un logement entre dans le champ d'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 21 de la loi dispose que le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

La quittance doit porter le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (observation : le droit de bail, toujours mentionné à l'article 21 précité a été définitivement supprimé).

Un locataire est ainsi en droit d'exiger de son propriétaire la délivrance de cette quittance, ou sa mise en conformité avec les impératifs de la loi.

Il est à noter que les frais d'établissement et d'expédition de la quittance ne peuvent en aucun cas être mis à la charge du locataire.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.


[u][u]Modèle de lettre

(nom du locataire)
(adresse)

(nom du bailleur)
(adresse)

Le ...,


Lettre recommandée avec avis de réception

Objet : demande de délivrance de quittances de loyer





M...,




Vous ayant fait parvenir chaque mois au terme convenu et selon les modalités fixées au contrat de bail que nous avons conclu ensemble, le montant du loyer relatif au logement, sis à ..., que j'occupe actuellement, je m'étonne de ne recevoir en retour aucune quittance constatant ces paiements.

Je vous rappelle que l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui régit la présente location, précise que le bailleur est tenu de délivrer gratuitement au locataire une quittance portant le détail des sommes versées, en distinguant le détail du loyer et les charges.

Ce faisant, je vous serais reconnaissant de bien vouloir me faire parvenir les quittances des loyers précédemment réglés, ainsi que de m'adresser à l'avenir chaque mois les quittances des loyers que je vous réglerai.

Dans cette attente, je vous prie de revevoir, M..., mes salutations distinguées.

[Invité]

Dans le cadre de l'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la révision du loyer est possible lorsqu'une clause du contrat de bail le prévoit expressément (art. 17 d). En l'absence d'une telle clause, le loyer restera donc le même pendant toute la durée du bail.

Les locaux concernés sont ceux à usage d'habitation, régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locaux meublés soumis à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, les redevances de location-accession à la propriété immobilière (article 7 de la loi n° 84-595) et les loyers des bâtiments d'habitation des fermages et baux ruraux (article L. 411-11 du Code Rural). En sont notamment exclus les locaux commerciaux et ceux régis par d'autres dispositions législatives.

La révision ne peut intervenir qu'une fois par an à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat (article 17 d de la loi précitée).

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un "indice de référence" publié trimestriellement par l'INSEE.

A défaut de prévisions contractuelles contraires, l'"indice de référence" est le dernier publié à la date de signature du bail (article 17 d) alinéa 2 de la loi précitée). Pour éviter tout litige, il est préférable de le citer dans le contrat : "Le loyer sera révisé chaque année le...... sur la base de l'indice de référence des loyers. Moyenne de référence : x° trimestre 200... Valeur : ....". Les Informations Rapides de l'INSEE recueillent cette publication.

NB : l'"indice de référence", publié trimestriellement par l'INSEE, résulte de la moyenne sur quatre trimestres consécutifs d'un autre indice, publié lui aussi trimestriellement. Le dernier des indices entrant dans la moyenne est publié en même temps que l'"indice de référence". En général, seul ce denier est porté à la connaissance du public. En outre, l'INSEE publie l'"indice de référence" des loyers dans la première quinzaine du quatrième mois suivant la fin du trimestre de référence. Ainsi, pour un bail signé le 1er janvier 2009, l'indice de référence pris en compte sera celui du 2° trimestre 2008.

A la date anniversaire du bail, la formule suivante peut être appliquée :

Dernier loyer hors charges X nouvel indice de référence (du trim. z de l'année n) / ancien indice de référence (du trim. z de l'année n -1) = nouveau loyer

n = année en cours
z = trimestre de signature du bail

La loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005, modifiant l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, substitue à l'indice du coût de la construction (ICC) un indice de référence des loyers (IRL). Ce nouvel indice, plus favorable aux locataires, était calculé à partir de ceux de l'évolution des prix à la consommation (60%), du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs (20%) et de l'indice du coût de la construction (20%) (cf. décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005). Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, cet indice correspond à la seule "évolution des prix à la consommation hors tabacs et hors loyers" (article 9 V). L'indice est ainsi aujourd'hui totalement dissocié des prix de l'immobilier.

Une fois calculé, l'indice de référence des loyers est publié trimestriellement par l'INSEE (notamment sur le site www.indices.insee.fr). Ex. : pour le 2e trimestre de 2008, l'indice de référence s'élevait à 116,07.

L'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 prévoit que le nouvel indice est applicable à compter du 1er janvier 2006 : l'indice du coût de la construction est remplacé, y compris pour les dates de référence antérieures au 1er janvier 2006 (l'IRL a été reconstitué par l'INSEE pour les années qui précèdent).

Dès que le bailleur dispose de tous les éléments, il doit déterminer le nouveau montant du loyer dû par le locataire et le lui communiquer. Si l'indice a été publié avec retard, il procédera à une régularisation. Par ailleurs, par souci de transparence, il détaillera le calcul du montant du loyer révisé.

Modèle de lettre

(nom du bailleur)
(adresse)

(nom du locataire)
(adresse)

Le ...,


Lettre recommandée avec avis de réception

Objet : montant du loyer révisé





M...,




Aux termes de l'article ... du contrat de bail que nous avons conclu ensemble pour le logement, sis à ..., que vous occupez actuellement, le loyer est révisable chaque année le ... en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice de référence des loyers publié par l'I.N.S.E.E, étant entendu que cette moyenne est celle de l'indice à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent.

Les indices de référence étant respectivement, pour ce qui nous concerne, l'indice du ... (nombre) trimestre ... (année) dont la valeur s'établit à ... et celui du même trimestre de chaque année, le calcul du montant du loyer révisé conformément à la clause susvisée s'établit donc comme suit :

(dernier loyer hors charges X nouvel indice / indice du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer)

A compter du ..., le loyer mensuel dont vous devrez vous acquitter s'élève donc à la somme de ... euros.

Vous priant de prendre acte de cette information, veuillez recevoir, M..., nos salutations distinguées.

[Invité]

Dans le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 23 autorise le bailleur à prélever par provision le montant des charges locatives, sous réserve qu'une régularisation soit faite au moins une fois par an.

Un mois avant cette régularisation annuelle, le bailleur doit adresser au locataire le décompte par catégorie de charges. Si le logement loué se trouve dans un immeuble collectif dans lequel le bailleur a plusieurs locataires, il doit en outre communiquer au locataire le mode de répartition des charges entre ses différents locataires.

Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires.

Tout locataire est ainsi en droit, lors de l'opération de régularisation des charges, de demander à son propriétaire, avant tout paiement, des précisions et justifications sur la nature et le montant des charges demandées, ainsi que consulter les factures, les contrats, etc.

Modèle de lettre pour demander le décompte

(nom du locataire)
(adresse)

(nom du bailleur)
(adresse)

Le ...,


Lettre recommandée avec avis de réception

Objet : demande de décompte de charges





M...,

[Invité]

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumère les charges qui incombent au locataire.

Succinctement, sont notamment à la charge du locataire les dépenses relatives à l'entretien et à la réparation des ascenseurs, les dépenses d'eau, de chauffage, d'électricité relatives à son logement, les dépenses de réparation ou d'entretien courant des installations d'équipements liés à l'appartement, une quote-part des dépenses relatives à l'éclairage, le chauffage, l'entretien courant et la réparation des éléments d'équipement des parties communes de l'immeuble et des espaces extérieurs (parking, jardin, etc), une quote-part de la rémunération du gardien ou concierge à concurrence des trois quarts du montant de ladite rémunération.

Cette liste du décret susvisé est limitative, toute charge n'y figurant pas ne peut être demandée au locataire, même si le contrat de bail en convient autrement.

Ainsi, tout locataire qui, lors de la régularisation des charges annuelles, serait mis en demeure de régler des charges non visées par le décret, peut légitimement s'opposer à leur recouvrement.

En outre, la loi SRU du 13 décembre 2000, dans son article 188, a modifié l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en étendant le domaine de compétence des commissions départementales de conciliation aux litiges relatifs notamment aux charges locatives. Le locataire peut donc aujourd'hui saisir cette commission, afin qu'elle rende son avis, lequel reste néanmoins purement consultatif. L'entrée en vigueur de cette disposition était toutefois subordonnée à la publication d'un décret, laquelle est intervenue le 21 juillet 2001 (publication du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 qui abroge le décret n° 87-449 du 26 juin 1987). Ce décret précise notamment la composition des nouvelles commissions qui doivent être mises en place au plus tard le 21 janvier 2002, leurs modalités de fonctionnement, ainsi que leurs pouvoirs.


(nom du locataire)
(adresse)

(nom du bailleur)
(adresse)

Le ...,


Lettre recommandée avec avis de réception

Objet : contestation sur les charges récupérables





M...,




Locataire de l'appartement n° ..., situé à ..., j'accuse réception de votre courrier en date du ..., me communiquant, dans le cadre de la régularisation annuelle des charges, le décompte de celles-ci.

A la lecture de ce document, je me suis aperçu que vous y aviez inclus les charges suivantes ..., non visées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Ces charges vous incombant personnellement, je vous prie de bien vouloir me communiquer un nouveau décompte tenant compte de mes observations.

Je vous prie de recevoir, M..., mes salutations distinguées.

[Invité]

S'agissant des réparations locatives, elles sont définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Cette liste, qui n'est pas limitative contrairement à celle des charges récupérables, mentionne, succinctement, les réparations relatives aux vitrages, serrures, stores, plafonds et murs intérieurs, parquets, moquettes, petite installation électrique, plomberie et robinetterie, sanitaire, appareils électroménager,etc.

Il convient en pratique de retenir que le locataire a en principe à sa charge toutes les dépenses de réparations liées à l'entretien courant du logement et les petites réparations afférentes.


Demeurent à la charge du propriétaire, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Il s'agit en pratique des grosses réparations, du remplacement des équipements, des réparations d'entretien et de celles résultant de la vétusté (par exemple, le remplacement d'une chaudière, à la condition toutefois que le locataire en est fait un usage normal, la réparation des éléments assurant le clos et le couvert, tels que volets et fenêtres, qui n'assureraient plus leur fonction du fait de leur vétusté, etc.).


(nom du locataire)
(adresse)

(nom du bailleur)
(adresse)

Le ...,


Lettre recommandée avec avis de réception

Objet : demande de réparation d'une installation.





M...,




En ma qualité de locataire du logement, sis à ..., je vous informe que l'installation suivante ... est affectée d'une usure anormale qui impose que l'on procède à son remplacement. En effet, ... (indiquer les nuisances suscitées par cette usure).

En application du décret n° 87-712 du 26 août 1987, le coût d'une telle intervention vous incombe personnellement.

En conséquence, je vous saurais gré de faire le nécessaire pour pourvoir au remplacement de cet équipement, ce dans les plus brefs délais (ou : je vous demande l'autorisation de remplacer à vos frais ledit équipement).

A défaut d'une réponse manifestant votre accord dans le délai de ... jours, je me verrai contraint, eu égard à l'importance des nuisances causées par cette usure anormale, d'employer toutes voies de droit aux fins d'obtenir très rapidement satisfaction.

Je vous prie de recevoir, M..., mes salutations distinguées.

[Invité]

Les animaux


Clause d'interdiction de possession d'animal.
Conformément à l'article 10 de la loi du 9 juillet 1970, "est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier".
Cela n'exonère pas de ses responsabilités le propriétaire de l'animal familier, notamment des dégâts causés ou de troubles anormaux de voisinage, tels par exemple les aboiements continus ou la morsure d'un chien. Chaque habitant, propriétaire ou locataire, doit respecter la quiétude de ses voisins.
La législation a récemment évolué pour parer aux problèmes des animaux dangereux et errants.
Sont notamment visés les chiens d'attaque, dit de première catégorie, et les chiens de garde et de défense, de deuxième catégorie. Un arrêté donne la définition et la description des chiens appartenant à ces deux catégories.
Depuis le 1er juillet 1999, une clause interdisant la détention d'un chien d'attaque est licite. Ceci est valable pour tout bailleur, privé, copropriétaire ou organismes HLM.

A noter : un bailleur peut saisir le maire en cas de dangerosité d'un animal résidant dans un logement dont il est propriétaire. Le maire peut prescrire au propriétaire ou gardien de l'animal dangereux de prendre des mesures préventives. En cas d'inexécution, il a la possibilité de placer l'animal dans un lieu de dépôt adapté à l'accueil des chiens.

Textes de référence :
- Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10
- Loi n° 99-5 du 6 janvier 1999

[Invité]

Vous demandez des délais de paiement pour régler un rappel de charges locatives important

Depuis des années, vous payez chaque mois des provisions pour charges sans que votre propriétaire procède à la régularisation annuelle des comptes. Et puis, soudain, vous recevez cette fameuse régularisation, ainsi qu’un gros rappel à payer, auquel vous ne pouvez faire face.

Vous devrez payer, à moins qu’il n’y ait prescription. Mais, si vous avez des difficultés à vous acquitter en une fois d’une somme importante, demandez des délais par simple lettre.

En matière de charges, n’attachez pas trop d’importance au vocabulaire. Dites indifféremment : année 2006-2007 ou exercice 2006-2007 ; acompte, avance ou provision, régularisation ou comptes annuels, solde, rappel ou reliquat, décompte ou détail des charges. Tous ces termes sont équivalents.


Modèle de lettre


Madame, Monsieur,

Vous m’avez fait parvenir une régularisation de charges pour les années …-… qui fait apparaître que je vous devrais encore (…) euros.

Je me permets de vous rappeler que le paiement des charges, comme celui des loyers, se prescrit par cinq ans. Je considère donc ne rien vous devoir pour les années …-…

Mais, même ainsi diminué, ce solde reste très important, et je ne peux pas vous le payer en une seule fois. Ainsi je vous propose de vous rembourser à raison de (…) versements mensuels de (…) euros, et je vous en adresse aujourd’hui le premier.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Signature)

[Invité]

Locataire HLM, vous informez votre bailleur que vous allez sous-louer une pièce de votre logement

Vous êtes locataire HLM et vous avez l'intention de sous-louer une ou plusieurs pièces de votre logement. Vous en avez le droit, mais uniquement si le sous-locataire est âgé de moins de 30 ans ou de plus de 60 ans, ou s'il est handicapé. Dans le premier cas, vous devrez conclure un contrat d'un an renouvelable ; dans les deux autres cas, un contrat d'accueil à domicile.

Vous n'être pas tenu de solliciter l'accord de l'organisme propriétaire ou gestionnaire, mais seulement de l'informer au préalable de ce projet (articles L. 442-8-1 et L. 442-8-2 du Code de la construction et de l'habitation).

La sous-location est un moyen de conserver votre logement, si vous ne respectez plus les règles d'occupation en logement social, votre appartement étant devenu trop grand pour vous, à la suite du départ de vos enfants, par exemple.

Modèle de lettre

Madame, Monsieur,

Je viens par la présente lettre vous informer de mon intention de sous-louer une chambre de mon appartement.

(1ere hypothèse)
Je vous précise que mon (ma) future(e) sous-locataire, M. ou Mme (prénom et nom), est âgé(e) de moins de 30 ans. Vous trouverez ci-jointe la photocopie de sa carte d'identité.

(2e hypothèse)
Je vous précise que mon (ma) future(e) sous-locataire, M. ou Mme (prénom et nom), est âgé de plus 60 ans (ou adulte handicapé) et que nous allons conclure un contrat d'accueil familial conforme à l'article L. 442-1 du Code de l'action sociale et des familles.

(Dans les deux cas)
Cette pièce mesurant (…) mètres carrés, j'en fixerai le loyer mensuel à (…) euros, et les charges à (…) euros, ce qui correspond au prix au mètre carré de surface habitable du loyer et des charges de mon propre logement.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Signature)

[Invité]

Vous demandez à votre bailleur l’autorisation de sous-louer tout ou partie de votre logement

Vous souhaitez sous-louer une pièce de votre appartement, voire l'appartement dans sa totalité, parce que vous partez un an à l'étranger et que vous souhaitez le retrouver à votre retour. Vous devez impérativement en demander l'accord écrit
à votre bailleur, y compris en ce qui concerne le montant loyer.

Le prix au mètre carré de la sous-location ne peut en effet excéder celui que vous payez vous-même (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

Cette formalité est de rigueur : la sous-location non autorisée constitue une infraction au bail et peut justifier sa résiliation.


Modèle de lettre


Madame, Monsieur,

Je souhaiterais sous-louer à un étudiant une chambre de l'appartement que vous me louez.

Aussi, je viens solliciter votre accord.

Je vous précise que, cette pièce mesurant (…) mètres carrés, je compte en fixer le loyer mensuel à (…) euros, et les charges à (…) euros, ce qui correspond au prix au mètre carré de surface habitable du loyer et des charges mon propre logement.

Je suis conscient qu'en temps que locataire principal je réponds de mon sous-locataire.

Je vous remercie par avance de la réponse favorable que vous ferez à ma demande.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Signature)

[Invité]

Vous vous êtes porté(e) caution pour un locataire et vous souhaitez vous dégager

Tout dépend de la façon dont a été rédigé l’acte de cautionnement que vous avez copié et signé. Si vous avez déclaré vous engager pour une durée précise, par exemple pour la durée du contrat et de son renouvellement, ou encore pour une durée de six années, vous êtes irrévocablement engagé(e) jusqu’au terme prévu, mais à cette date vous serez automatiquement délié(e), sans formalité.

À l’inverse, si l’acte ne précise pas la durée de l’engagement, ou s’il fixe une durée indéterminée, par exemple pour la durée du contrat et de ses renouvellements, il se poursuit aussi longtemps que vous ne l’avez pas dénoncé, ce que vous pouvez faire à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception. Si la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989 (ce qui correspond au régime général), vous continuez de garantir le locataire jusqu’à la fin du bail ou du renouvellement en cours. Sinon (location meublée, bail commercial…), vous serez libéré(e) dès la réception de votre courrier.

Attention : même valablement libéré(e), vous restez engagé(e) pour les dettes nées à l’époque où vous étiez caution.


Modèle de lettre


Madame, Monsieur,

Je me suis porté(e) caution pour M./Mme (nom), locataire au (adresse) en vertu d’un bail signé le (date), et je désire dénoncer cet engagement.

Vous voudrez donc noter qu’à compter du (date d’expiration du bail ou du renouvellement en cours), je ne répondrai plus des dettes de M./Mme (nom).

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Signature)

[Invité]

Vous souhaitez quitter le logement que vous louez

Vous pouvez quitter votre logement à tout moment et vous n’avez aucune raison à invoquer, mais vous êtes tenu(e) de prévenir votre bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception, au moins trois mois à l’avance.


Ce délai de préavis sera d’un mois seulement si vous vous trouvez dans l’une des cinq situations suivantes : vous obtenez votre premier emploi ; vous avez perdu votre emploi ou, au contraire, retrouvé un emploi ; vous êtes muté(e) professionnellement ; vous êtes titulaire du RMI ; ou vous avez plus de 60 ans et devez quitter votre logement pour raison de santé. Vous devrez alors le préciser dans votre lettre de congé, quitte à envoyer les justificatifs ultérieurement.

Un congé donné de vive voix ne suffit pas. Aussi, même si vous entretenez d’excellentes relations avec votre bailleur, n’oubliez pas de confirmer votre congé par lettre recommandée avec avis de réception. Même si vous habitez sur le même palier.


Modèle de lettre


Madame, Monsieur,

(1er cas) Je dois déménager prochainement, ainsi je vous donne congé pour le (date éloignée de trois mois au minimum).

(2e cas) Une mutation professionnelle à (lieu) me contraint de quitter mon logement, c’est pourquoi je vous donne congé pour le (date éloignée d’un mois au minimum). La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15-1, alinéa 2) prévoit en effet que, dans cette hypothèse, le préavis est réduit à un mois.

(Dans les deux cas) Je vous précise que mon déménagement est prévu pour le (date), afin que nous convenions d’un jour pour faire ensemble l’état des lieux.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Signature)

Vous louez un logement meublé et souhaitez donner votre congé à votre propriétaire

Vous êtes locataire d'un logement loué en meublé et vous souhaitez donner congé. Vous pouvez le faire à tout moment sous la seule condition de prévenir votre bailleur un mois à l'avance, comme le prévoit l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Et ce, même si votre contrat vous oblige, par exemple, à attendre la date anniversaire ou à respecter un préavis de trois mois. Il s'agit certainement d'un formulaire datant d'une époque où la location des meublés échappait à toute réglementation et où les conditions de la location, durée et préavis notamment, étaient fixées librement. Cette situation a pris fin en 2005.


Modèle de lettre


Madame, Monsieur,

Je souhaite quitter le logement que vous m'avez loué, aussi, je vous donne mon congé pour le (date éloignée de plus d'un mois).

(Le cas échéant) J'ai bien lu que mon contrat de location ne me permettait pas de résilier avant le (précisez la date) et moyennant un préavis de trois mois.

Vous l'ignorez peut-être, mais l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui régit désormais le contrat de location en meublé, prévoit que « le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ». Cette disposition est d'ordre public, elle s'applique en dépit des clauses contraires du contrat.

Je vous précise que je quitterai effectivement mon logement le (date) pour que nous convenions ensemble d'une date pour effectuer l'état des lieux.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Signature)